Preço da terra na cidade de São Paulo favorece o crescimento do mercado imobiliário no interior
Por Alexandra Lima*
A cidade de São Paulo cresceu, ao longo de sua história, apoiada em uma propriedade fundiária que sempre esteve nas mãos das camadas mais abastadas da sociedade e, por este motivo, a especulação imobiliária se faz presente no mercado paulistano desde que este existe.
A expansão horizontal do município ocorreu, essencialmente, sob comando dos empreendedores de parcelamento do solo e da dinâmica do mercado fundiário de características especulativas. O loteamento de vastas áreas aconteceu de forma descontínua, deixando, propositalmente, vazios para a futura valorização.
Dessa forma, sendo a metrópole dominada por interesses da elite na ocupação de seu território, o que se viu acontecer foi a “fuga” (sem alternativa) da população pertencente às classes mais baixas para áreas cada vez mais periféricas, resultando no crescimento desordenado e, muitas vezes, ilegal em regiões desprovidas de infra-estrutura e cada vez mais adensadas.
Tudo isso contribuiu para que, hoje, seja muito difícil a incorporação de empreendimentos imobiliários de padrão econômico (e “super” econômico) na cidade.
A dificuldade se dá pela falta de terrenos disponíveis em São Paulo e também porque quando estes aparecem não tem dimensões, potencial construtivo e/ou preço viáveis para esse tipo de produto.
Condomínios residenciais de padrão econômico, em linhas gerais, precisam ter muitas unidades para se viabilizarem, devido ao valor baixo de comercialização destas e ao custo da terra. Por isto, quando o terreno é muito valorizado e tem baixo potencial construtivo devido a restrições de legislação, o empreendimento não é possível.
O fato é que há tempos a população mais pobre não cabe dentro da cidade. A construção de conjuntos habitacionais em terrenos distantes e com preços mais acessíveis resulta em um custo alto com infra-estrutura, que na maioria dos casos só chega ao local por ser exigência que o empreendedor a realize, acarretando em mais um custo a impactar no projeto. Isto, sem mencionar a falta de equipamentos públicos de qualidade que, normalmente, são raros nestas proximidades.
Esse fator, da alta valorização fundiária, é um dos que ajudam a explicar o crescimento do mercado imobiliário nas cidades da Região Metropolitana de São Paulo e também na de Campinas vistas como oportunidades face ao mais baixo preço da matéria prima, o terreno.
Ao invés de investirem em terrenos mal localizados e, muitas vezes, com topografia bem acidentada (que também aumenta custos com a obra) dentro da cidade de São Paulo, os incorporadores preferem áreas melhores situadas estrategicamente nos municípios dessas regiões metropolitanas.
Especificamente, a região metropolitana de Campinas vem se mostrando (guardadas as devidas proporções se comparada à cidade de São Paulo) como um importante pólo do estado e do país, com alto déficit habitacional e, assim, grande demanda. Apenas na cidade de Campinas, estima-se que o déficit chegue a 40 mil unidades.
Confirmando essa tendência de grande desenvolvimento do mercado imobiliário para Campinas e região metropolitana, há informações de que sua Regional da Caixa Econômica Federal fechou o ano de 2009 com recorde habitacional em relação a 2008 (que também foi recorde sobre 2007), envolvendo todas as modalidades de crédito como o “Minha Casa, Minha Vida” e as linhas tradicionais de financiamento com recursos liberados do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Assim, a capital paulistana não é mais o único pólo de atração dos grandes incorporadores imobiliários dentro do estado.
*Alexandra Lima é arquiteta, pós-graduada em Gerenciamento de Empreendimentos na Construção Civil, pelo Mackenzie, e atua no mercado imobiliário paulistano na incorporação de empreendimentos residenciais com foco no padrão econômico.
Tópicos relacionados:
- O mercado imobiliário e a expansão tardia do metrô de São Paulo
- São Paulo é a 5ª cidade que mais constrói imóveis corporativos no mundo
- Aluguel na cidade de São Paulo aumentou 10% nos últimos 12 meses
- Aluguel na cidade de São Paulo aumenta 11,6% nos últimos 12 meses
- Valor mensal de condomínio varia até 1.300% na cidade de São Paulo
Parabéns pelo artigo. São Paulo chegou a um ponto em que vários empreendimentos em andamento já estão substituindo áreas anteriormente ocupadas por construções mais antigas. Na maioria das vezes são empreendimentos que agregam valor em relação ao "status" anterior, ou seja, não se destinam a baixa renda.
Com isso, as regiões metropolitanas localizadas no entorno de grandes cidades conseguem naturalmente atrair novos empreendimentos pois ainda apresentam condições atrativas que a cidade grande não mais oferece.
Alexandra, parabéns pela matéria!
Já faz tempo que nossos governantes não planejam o futuro de nossas cidades. E crescer sem planejar é como não saber para onde desejamos ir… qualquer direção serve. Daí os custos ocultos de obras eleitoreiras e com um custo total bem superior ao razoável.